割印・押印の仕方

相続登記申請書作成時の割印・押印の仕方

私も同業の相続登記申請書に関するサイトを閲覧することは時々ありますが、それらを見て感じることがあります。それは、結構充実して記載されているけど「割印の仕方に関する記載が非常に淡泊で分かりくいなぁ」と(笑)。だから、私が以下のとおり、写真付きで詳細に解説させて頂きます!

1 不動産登記申請書1枚目に押す押印の仕方

相続を登記原因とする不動産登記申請書の最初にページに押す印鑑ですが、これは認印で問題ありません(実印を用いる必要はありません。)

申請書1枚目の押印
申請書1枚目に押印する方法です。名前の横と上部等の余白(捨印)の2か所に押印しておきます。

押印する箇所は、申請人たる相続人の住所氏名の横に押印するのと、上部等の余白に捨印として押印しておきましょう。捨印を押印する理由は、万が一間違いがあった場合に、法務局から電話がかかってきて、「間違いがあるので直しに来てください」と言われ、通常は法務局に行って間違いを修正しなければなりません。(これを「補正」といいます。)

もっとも捨印があると、場合にもよりますが、法務局のほうで電話の確認のみで修正してくれることががあります。(もっとも、通常は登記官の面前で補正をするということが基本ですから、このような神対応に期待をしてはいけません(笑)。間違いのない申請書、添付書類を作成・提出するように心掛けましょう。

2 不動産登記申請書1枚目から2枚目に押す割印の仕方

登記申請書が複数枚に渡る場合、訴状と違って、ページの下部にページ数を書けば割印はしなくてよいといった取扱いにはなっていないのです(涙)
不動産の表示が多かったり、印紙台紙を独立したページにした場合は、登記申請書は複数枚に渡るでしょう。そういう場合に、訴状であれば、ページの下部に「1」とか「2」とかページ数を書けばページとページの間に印鑑を押さなくてよいのですが、登記申請書の場合はそういうわけにはいかないということです。

1ページ目から見るとこんな感じに見えます↓

3 不動産登記申請書2枚目から3枚目に押す割印の仕方

相続登記申請書作成時の絶対に押さえるべきポイント10

相続登記申請書作成時に絶対押さえるべきポイント10

相続登記申請書作成時に押さえるべきポイント10

1 登記の目的

「登記の目的」とは、登記内容のタイトルです。登記すべき権利の種類(例えば、所有権)と登記の種類(例えば、移転)の組み合わせからなります。

相続を原因とする所有権移転に一部移転はありません。

たとえ、相続の対象となる所有権に、抵当権等の第三者の権利が登記された持分とそうでない持分がある場合でも、相続を原因とする所有権移転登記はそれぞれ分けて登記申請してはいけないことになっております(平成11年7月14日第1414号参照)。

仮にこれを許すと、亡くなった方と相続人の共有状態を公示することになり、実体上の権利変動過程を如実に公示するという登記制度の趣旨に反してしまいます。

よって、相続を原因とする所有権移転登記の登記の目的は、「所有権移転」か「何某持分全部移転」のいずれかになります。

なお、この「所有権移転」なのか「持分全部移転」なのかは、相続の対象となる権利が所有権なのか、持分権なのかで変わりますが、これは通常、登記簿を見れば分かります。

例えば、Aさんが亡くなった方の権利が、例えば、持分2分の1であれば、登記の目的は「所有権移転」ではなく、「A持分全部移転」となります。

インターネットや書籍に記載されているモデル書式が「所有権移転」となっていることから、移転する権利が「持分権」なのに、真似をして「所有権移転」にしてしまう方もいらっしゃるかと思います。そうすると、登記申請後、(「申請書を修正しに法務局まで来て下さいと)法務局から電話がかかってきてしまう可能性がありますので、十分に注意しましょう。

具体例

相続を原因とする所有権に関する移転登記の登記の目的の具体的な記載方法は以下のとおりです。

◎登記の目的 所有権移転

所有権全体が移転した場合の記載方法です。

◎登記の目的 司法太郎持分全部移転

共有者の持分権が移転した場合の記載方法です。「司法太郎」の部分はお亡くなりになられた方の氏名を記載します。

2 登記原因

登記原因とは、原因である法律行為、法律事実を指します。

また、その日付も記載しなければいけませんが、登記原因が効力を生じた日となります。

(1)一般的な登記原因

相続を原因とする所有権移転登記は、死亡により権利変動が起こるため、原因は、「相続」(一部例外有り)で、効力発生日は不動産をお持ちの方がお亡くなりになられた日です(遺言書が存在する場合を除く)。

具体例

相続を原因とする所有権に関する移転登記の登記原因の具体的な記載方法は以下のとおりです。

◎登記原因 平成30年3月25日相続

一般的な登記原因の記載です。当然例外もありますが、大方こちらに該当するのではないかと思われます。

◎例外的な登記原因 ➀ 推定年月日死亡→推定年月日相続

戸籍の死亡日をご覧になって頂いて、「推定年月日死亡」と記載されている場合、登記原因は「推定年月日相続」となります。

◎例外的な登記原因 ➁ 平成年月日不詳相続

戸籍の身分事項欄に「平成年月日時及び場所不詳死亡・平成何年何月何日付許可を得て同月何日除籍」とある場合には、登記原因及びその日付を「平成年月日不詳相続」として相続の登記を申請することができます(登記研究330号・77頁参照)。

◎例外的な登記原因 ➂ 平成30年10月1日から10月8日の間相続

被相続人の死亡日時が判明しないため、戸籍上、例えば「平成30年10月1日から10月8日の間に死亡」と記載されている場合の当該被相続人の相続登記の登記原因としては「平成30年10月1日から10月8日の間相続」としてよいことになっております(登記研究337号・70頁参照)。

3 登記申請人

登記を申請する人は誰かという問題です。

(1)登記申請人はだれがなる?

相続を原因とする所有権移転登記は、亡くなった方から不動産を譲り受ける人のみが登記申請人となります。

よって、法律上、相続人となる資格がある方でも、相続放棄により、はじめから相続人とならなかったものとみなされたり(民法939条)、遺産分割協議により、(別の相続人が譲り受け、自分は)不動産を譲り受けないことになったり、相続分の譲渡により、別の相続人や第三者に相続人の地位が譲渡されたり(民法905条1項)、特別受益により、相続分を受けられず、不動産を所有することにならない場合には、相続を原因とする所有権移転登記の登記申請人とはなりません。

登記申請人にならない場合は、その方は、住民票の提出が不要となります(遺産分割協議をする場合は、印鑑証明書は必要)。

(2) 氏名及び住所の記載

今回の申請で相続登記の名義人となる方(土地建物を承継する方)の氏名と住所を記載します。

➀ 氏名

登記される字体に関してですが、正字でなされます(平成6年11月6日付民二第7005号本職通達)。したがって、相続人の戸籍や住民票通りの文字を記載しても、その戸籍や住民票の字が正字ではなく、誤字等であれば正字に引き直される場合があります。

その場合は、法務局から事前に電話がかかってくることが多いです。

なお、戸籍実務においては、俗字は俗字のままで記録することとされておりますので(平成6年11月16日付民二第7005号通達)、この点においては、登記実務と戸籍実務は乖離していると言えます。

また、登記実務においても、稀ですが、俗字等を正字に引き直すべきところ、法務局の調査係、登記官が見落としてしまい、そのまま俗字等で登記されてしまうことがあります。

➁ 住所

住民票の通り、正確に記載しましょう。

(3) 連絡先の電話番号

平日の日中連絡のつく電話番号を記載します。こちらを記載させる趣旨は、登記申請書や添付書類に不備や疑義があった場合、法務局から申請人に連絡が取れるようにするためです。

平日の日中、自宅以外で働いている方は、固定電話に出ることは難しいでしょうから、携帯電話の番号にしておくのが無難です。

少しでも不備があれば、電話がかかってきますので、万が一に備え、登記申請後、登記が完了するまでの間、出先でも法務局からの補正の指摘に対応できるように、申請書の控えや添付書類の控えを携帯しておくと良いかもしれません(「申請書の〇〇が間違ってます。」と出先でいきなり言われても、控えがないと電話に出た際に確認できないでしょうし、また、「戸籍が不足してます」との指摘があった場合、どこからどこまでの分が不足しているのか、その場でメモを取っただけではダイレクトに理解出来ないでしょうから。)(その前提として、提出する申請書のコピー、提出する戸籍等一切の添付書類のコピーを事前にとっておくことが肝要です。)

なお、申請書及び添付書類の写しを持ち出した場合の紛失にはくれぐれもご注意下さい(相続を原因とする所有権移転登記の申請書及び添付書類は個人情報がちりばめられておりますので)。

落とし物をよくされる方は、法務局からの電話に対し、その場では、メモを取るだけにして、自宅に帰った後、補正の指摘があった箇所を確認し、理解出来なければ、法務局に電話をするという流れにしたほうが良いかもしれません。

4 添付書類

相続登記以外の登記申請時でも同様ですが、単に登記申請書を提出しただけでは駄目で、事実関係を証する添付書類の提出が必要となります。

(1) 登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、登記の原因となる事実又は法律行為の存在を証明する情報です。

相続を原因とする所有権移転登記の登記原因証明情報は何かというと、「戸籍全般」です。具体的には、亡くなられた方の戸籍全部事項証明書、除籍謄本、改製原戸籍等で出生から死亡に至るまでの分と相続人の戸籍全部事項証明書です。

詳細については、相続登記の添付書類・必要書類をご覧ください。

5 登記完了後の書類の返却方法について

「送付の方法により登記識別情報通知書及び原本還付書類の交付を希望する」と記載し、その下に「送付先の住所 申請人の住所」と記載した上、返信用封筒としてレターパックプラス(宛名は申請人の氏名及び住所をしっかりと記載)を添付して申請すれば、わざわざ法務局に書類を取りに行く必要がありません(なお、登記完了後の登記簿謄本も別途郵送又はオンラインで取得することが可能です)。

登記完了後、法務局から登記識別情報と原本還付書類が申請人の住所に戻ってきます(ただし、当然に申請人の住所に戻ってくるわけではなく、上述の記載かつ返信用のレターパックプラスを添付しなければ法務局に取りにいく羽目になりますので十分にご注意を)。

6 申請年月日

法務局に直接持参して申請をする場合は、実際に提出する日を申請年月日とします。

郵送で申請をする場合は、発送日を申請年月日として記載して問題ありません。

7 管轄法務局

相続の対象不動産の所在地を管轄する法務局に不動産登記申請書及び添付書類を提出します。申請書を提出する法務局は法務局であればどこでも良いわけではありません。不動産登記も管轄が存在します。

管轄を間違えて申請をしてしまうと,いったん申請を取り下げて正しい管轄の法務局に申請をしない限り訂正の方法はありません。

管轄違いは却下事由の一つ(不動産登記法25条1号)で、裁判所に訴えを提起する場合に提出する訴状と異なり、法務局が正しい管轄に移してくれるような移送の制度はございませんので十分ご注意ください。

管轄の調べ方としては、法務局の管轄のご案内をご覧ください。

具体的には、法務局のホームページの「管轄のご案内」をご覧いただくと、不動産登記管轄」がありますので、そちらを見て頂ければ、今回申請する申請書の対象不動産の管轄がわかります。それにより、どこの法務局に不動産登記申請書及び添付書類を提出すれば良いのかが判明するでしょう。

なお、不動産登記申請書及び添付書類の提出方法について触れておきますが、郵送で申請する場合は、調べた法務局を宛先にしてレターパックプラス又は簡易書留で返信用のレターパックプラス又は簡易書留を同封して送ることになります。

一方、法務局まで実際に出向いて申請をする場合は、場所を入念に調べた上で行くことをお勧めします。全国どこの法務局も大体同じですが、最寄りの駅から遠い場所に存在します。駅から近いのは稀と言っても過言ではないかもしれません。

「法務局の近くに路線バスがあまり走っていない、走っていても極端に本数が少ない、タクシーがあまり付近を通らない」ということが「法務局のあるある」ですので、公共交通機関を使用して行く方は十分に注意しましょう。

また、お車で行く方も都市部の法務局は法務局内の駐車場の台数があまりない場所もあり、駐車場が満車の場合、駐車場が空くまで待たなければいけないということもありますので、都市部の法務局にお車で行かれる方は法務局の近くにコインパーキング等が存在しないかも事前に調べておくとよいでしょう。

さらに、法務局の取扱い時間にも注意しましょう。

午前8時30分から午後5時15分となっております。間違えやすいのが午後5時で終わる訳ではないということです。17時15分が終了時間となっておりますので、その点も一応、頭に入れておきましょう。

8 課税価格

課税価格は登録免許税の算定の基礎となるものです。

(1) 課税価格の記載方法

課税価格は何を見ればわかるいうと固定資産税評価証明書を見るのが一番良いです。こちらの取得方法は下記で詳述しますが、東京都内であれば都税事務所、それ以外だと役所の資産税課(市町村により名称が異なります)、出張所等、固定資産税評価証明書発行を担当している部署で取得が可能です。1個の土地・建物の発行につき、200円から400円程度です(市町村により異なります。)。

なお、固定資産税(土地・家屋)納税通知書に添付または同封している「課税明細書」の「当該年度価格」等を見ても課税価格はわかる場合もあります。その場合には代用するやり方もありますが、公共用道路など固定資産税が非課税の土地等については、課税明細書に記載がされないことから、一般的には固定資産税評価証明書を取得して頂く方法が間違いがないものと思われます(なお「登記申請時には課税明細書がご利用頂けます」旨のアナウンスをしている市役所も存在しております)。

不動産登記申請書に記載する課税価格の欄に固定資産税評価額の金額を記載することになりますが、1円単位で記載するのではなく、1,000円未満を切り捨てます。

具体例

不動産登記申請書上に記載する課税価格の記載方法は以下のとおりです。

◎不動産の価格が金32,314,678円だった場合
➡課税価格 金3,231万4,000円

固定資産税評価額証明書に記載されている不動産の価格が1円単位で載っていてもそれをそのまま記載するのではありません。1,000円未満はバッサリ切り捨てます。

(2) 固定資産税評価額証明書の取得方法

固定資産税評価証明書の取得についてですが、固定資産税の納税義務者の相続人であれば、取得することができます。この取得方法については2通りあります。

➀ 通常の取得方法(有料)

市町村により、固定資産税評価証明書を取り扱っている役所の部署名は異なります(例)課税課、都税事務所、市税事務所、税務会計課等)ので、取得する前に事前にインターネット等で調べておくとよいでしょう。

取得の方法は、窓口でも郵送でも取得することは可能ですが、固定資産税評価証明書は登記簿謄本と異なり、誰でも取得できる訳ではないので注意が必要です。

もっとも、本サイトをご覧になられている方は不動産所有者の相続人であると予想されますので、不動産所有者の相続人であれば、取得することは可能です。

不動産所有者の相続人が取得する際、納税義務者との相続関係が確認できる戸籍謄本等の写しの添付が必要になりますので、事前に取得しておきましょう。

手数料は、市町村により異なりますが、おおよそ200円~400円程度です。

➁ 例外的な取得方法(固定資産評価額通知書)(無料)

固定資産税評価証明書の代用手段として地方税法第422条の3による通知書(固定資産税評価額通知書)というものがあります。こちらも登録免許税算定の基礎となります。こちらは本来的に固定資産を取り扱う市町村長から法務局に通知するものなので、使途は限定され、所有権移転等の登記申請のためにだけに使用できます。取得費用は無料です。

取得の方法としては、法務局に備え付けてあるか、なければ固定資産税評価証明書を取り扱っている役所のHPをご覧になっていただき「地方税法第422条の3の固定資産評価額通知交付申請書等(役所により申請書のタイトルが異なります)の書式をダウンロードして不動産の表示等必要事項を記入し、必要書類を添付して申請をして取得します

司法書士の場合、見積書の作成等のため、こちらの方法を多用しますが、当事者本人の場合は、少し考えものです。手数料が節約できるというメリットは良いとして、取得までの時間と手間がかかるデメリットが存在する場合があるからです。

なぜならば、固定資産税評価証明書を取り扱っている役所から申請書、身分証明書、戸籍等だけでいきなり固定資産税評価通知書をもらえる市町村ばかりではなく、法務局をいったんかませないともらえない市町村のほうが多いからです。その場合には、

➀いったん法務局に行き、又は郵送で返信用封筒をつけて固定資産評価額通知交付申請書に登記官の押印をもらう。

➁そのあとに固定資産税評価証明書の発行を取り扱っている役所に行き、ないしは郵送で返信用封筒をつけて固定資産税評価額通知書をもらう。

というように、固定資産税評価通知1つ取るために「登記申請の前に法務局に行く」ないしは「登記申請の前に法務局に郵送する」という余計な作業が1つ増えることになる場合があるのです。

よって、すぐにもらえる市町村であれば利用する手はあると思いますが、そうでない場合、「時間が沢山余っている。」「200円でも節約できるならばそれでもやりたい」という方以外の方は、通常の手数料を払って固定資産税評価証明書を取得するやり方のほうが直截的でよろしいのではないかと思います。

【参考】地方税法第422条の3

(土地又は家屋の基準年度の価格又は比準価格の登記所への通知)
第422条の3 市町村長は、第410条第1項、第417条、第419条第2項又は第435条第2項の規定によつて、土地及び家屋の基準年度の価格又は比準価格を決定し、又は修正した場合においては、その基準年度の価格又は比準価格を、遅滞なく、当該決定又は修正に係る土地又は家屋の所在地を管轄する登記所に通知しなければならない。

 

9 登録免許税

相続登記は無料ではありません(例外あり。下記(2)参照)。国税として一定の金額がかかります。納付方法は印紙を貼り付けて納付する方法が一般的です。

(1) 税率

相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税は課税価格の0.4%です。

もっとも、課税価格の0.4%を1円単位で記載する訳ではなく、100円未満を切り捨てます。

具体例

不動産登記申請書上に記載する登録免許税の記載方法は以下のとおりです。

◎課税価格の0.4%が金129,256円だった場合
➡登録免許税 金129,200円

課税価格に1,000分の4(0.4%)を乗じた金額をそのまま記載するのではありません。100円未満はバッサリ切り捨てます。なお、課税価格は1,000円未満切り捨てですが、登録免許税は100円未満切り捨てで1桁違いますので課税価格と同様にしないように注意しましょう。

(2) 免税となる例外

相続により土地の所有権を取得した者が当該土地の所有権の移転登記を受けないで死亡し、その者の相続人等が平成30年4月1日から平成33年3月31日までの間に、その死亡した者を登記名義人とするために受ける当該移転登記に対する登録免許税が免税とされることになりました(租税特別措置法第84条の2の3)。

数次相続といって、相続登記をしないうちにさらに相続が開始したような場合で、死亡した者を登記名義人とするために受ける所有権移転登記の登録免許税が上記の期間免税とされることになりました。

本サイトをご覧になられている方で数次相続に該当するような場合のみ気にされればよい話です。数次相続が発生していない方は特に気に留める必要はありません。

10 不動産の表示

不動産登記簿謄本通り、記載をすればよいです。土地であれば、所在、地番、地目、地積。建物であれば、所在、家屋番号、種類、構造、床面積です。建物に附属建物がある場合は漏れなく記載します。なお、区分建物の場合は記載が特殊になるので以下を参照ください。

(1) 土地の場合の具体例

所在 上尾市〇〇二丁目

地番 8番32

地目 畑

地積 450㎡

此の不動産の価格 金〇〇円

(2) 建物の場合の具体例(附属建物なしの場合)

所在   立川市〇〇二丁目  5番地32

家屋番号 5番32

種類   居宅

構造   木造スレート葺2階建

床面積  1階 47.37㎡

2階 47.37㎡

此の不動産の価格 金〇〇円

(3) 建物の場合の具体例(附属建物ありの場合)

主である建物

所在   立川市〇〇二丁目  5番地32

家屋番号 5番32

種類   居宅

構造   木造スレート葺2階建

床面積  1階 47.37㎡

2階 47.37㎡

符号1の附属建物

種類    物置

構造    木造スレート葺平家建

床面積   3.20㎡
此の不動産の価格 金〇〇円

(4) 敷地権付区分建物の場合の具体例

一棟の建物の表示

所在 さいたま市〇〇三丁目2278番地1

建物の名称 〇〇

専有部分の建物の表示

家屋番号  〇〇三丁目2278番1の203

建物の名称 203

種類    居宅

構造    鉄筋コンクリート造1階建

床面積   2階部分 65.66㎡

此の不動産の価格 金〇〇円

敷地権の表示

符号     1

所在及び地番 さいたま市〇〇三丁目2278番1

地目     宅地

地積     4123.32㎡

敷地権の種類 所有権

敷地権の割合 802321分の7032

此の不動産の価格 金〇〇円

(5) 敷地権なし区分建物の場合の具体例(土地は賃借権等の制限物権のため、相続物件が建物のみの場合)

一棟の建物の表示

所   在    世田谷区〇〇

構   造    鉄筋コンクリート造陸屋根4階建

床 面 積     1階 〇〇.〇〇㎡

2階 〇〇.〇〇㎡

3階 〇〇.〇〇㎡

4階 〇〇.〇〇㎡

 

専有部分の建物の表示

家屋番号    〇〇一丁目〇番〇

建物の名称  〇〇〇

種   類    居宅

構   造    鉄筋コンクリート造1階建

床 面 積    3階部分 〇〇.〇〇㎡

此の不動産の価格 金〇〇円

 

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相続関係説明図の作成1(相続人3人ー妻1人、子2人)

相続関係説明図書式です。

1 相続関係説明図の作成(旦那さんがなくなり、奥様とお子様2人が相続人の場合)

(1)相続関係説明図作成上の注意点

➀ 本籍、最後の住所、登記記録上の住所
本籍を記載した趣旨は、戸籍謄本等一式を原本還付してもらうため。最後の住所及び登記記録上の住所を記載した趣旨は、注意的な記載。この記載により被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票が必要か否かをチェックすることができます。被相続人の本籍と登記記録上の住所が異なっても最後の住所と登記記録上の住所が同一であればこれらの書類が不要となります。こちらを記載することでそのチェックができます。

➁ 相続人の住所の記載は必要か
私が司法書士(代理人)として相続関係説明図を作成する場合は、正直申し上げると、相続人の住所は記載しておりません(^▽^)/
理由は、住所の記載をしても別途、住民票の添付が必要となるからです。住所の記載をすれば、わかりやすい書面となることは確かですが、
書いてなにか意味がある訳ではありません。ちなみに、私は今のところ、私はそれで補正となったことはありません。

では、なぜこのサイトでは記載をしているのかというと、一部の法務局では住所の記載がないと、補正の電話がかかってくるらしいのと、。
法務省のモデルの書式では、なぜか相続人の住所が登載されているため、念のため記載をしております。

ダウンロード(相続関係説明図:配偶者1名・子2名)(Word文書)

「登記識別情報の通知を希望しません」にチェックを入れるとどうなる!?

登記識別情報通知を希望しませんにチェックを入れるとどうなる?

「登記識別情報不通知」にした場合、何か不都合があるの?

1 そもそも登記識別情報とは

登記識別情報とは、12桁の英数字が羅列されたもので、イメージとしては銀行の暗証番号みたいなものです。

平成16年不動産登記法改正前までは、登記済証(「権利証」と言ったほうがわかりやすいかもしれません)と言われるものが登記義務者(その登記をすることで不利益を受ける人。例えば、売買であれば売主のこと)の登記申請意思の確認のために、この登記済証(権利証)が使用されておりました(なお、この改正前に不動産を取得し、その後、不動産の権利を移転していない場合は現在でも権利証をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。)。

しかし、上記改正により、この改正後に不動産を取得した場合は、登記済証(権利証)は発行されず、それに代わって登記識別情報が通知又は発行されるようになりました。なお、紙で発行してもらった場合は、紙切れ1枚(外観上は、A4より小さい紙に12桁の英数字が目隠しで見えないようになっております。)。

2 登記識別情報は通知するかしないかを選べます

法務省のホームページにも載っている「登記識別情報通知の通知を希望しません」にチェックを入れた場合は、登記識別情報は通知されません(発行されません)。一方、本サイトに載っている申請書のとおり、「送付の方法により登記識別情報の交付を希望する」といった振り合いで登記識別情報の通知を希望すれば、登記識別情報は通知(発行)されます。

3 「登記識別情報の通知を希望しません」にチェックを入れてしまった場合の問題点

法務省のホームページにも載っている「登記識別情報通知の通知を希望しません」に誤ってチェックを入れてしまった場合、何が問題となるのでしょう。

答えとしては、相続した物件を転売するような場合や、相続した物件を担保にしてお金を借りるような場合は、不都合が生じます。

それは、転売の場合(売買による所有権移転登記申請等)や、不動産を担保にしてお金を借りる場合(抵当権設定、根抵当権設定等)、添付書類として「登記識別情報」が必要となります。

しかし、「登記識別情報の通知を希望しません」にチェックを入れてしまうと、登記識別情報は発行されません。それではどうするのかというと、本来必要となる書類がないので、代替的な方法が必要となってきます。

それが、司法書士又は弁護士(資格者代理人)による本人確認情報の提供です。

司法書士や弁護士が登記識別情報通知書を持っていない方と面談をし、運転免許証等で本人確認を行い、どうして登記識別情報通知書をお持ちでないのか事実関係の聴き取りを行い、「本人確認情報」という書類を作成し、これを登記識別情報の代わりとして添付書類として提出します。

この書類は残念ながら無料ではありません。結構費用がかかります。書類作成報酬として相場的には5万~10万ぐらいはかかると思っていただいたほうがよろしいかもしれません(報酬の自由化により事務所によって費用は異なります)。

このように、登記識別情報を不通知にしてしまうと司法書士等に余計な報酬を支払わなければいけないことになります。

なお、本人確認情報の作成以外の代替手段として、「事前通知」という制度もありますが、仲介、銀行融資がからむ場合には、実務上利用はされておりません。

4 登記識別情報不通知のメリットも一応はあります

登記識別情報不通知のメリットも存在します。それは、登記識別情報通知書の管理をしなくて良いことになることです。登記識別情報は、その名の通り情報です。物理的な「登記識別情報通知書」を盗まれないようにするだけでは足りません。それに加え、そこに記載された12桁の英数字の符号を盗み見られないように(メモされないように写真に取られないように)することも必要となります。

裏を返せば、登記識別情報の通知を希望するを選択された場合のデメリットとも言えます。

5 登記識別情報不通知を選択される方はどんな人?

管理が面倒でかつ、自らがお亡くなりになるまで転売もしないかつその不動産を担保にしてお金を借りたりしないというような方は、「登記識別情報を通知しない」という選択肢も無きにしもあらずではないかということになります。

相続関係説明図と法定相続情報一覧図の写しの比較表

相続関係説明図と法定相続情報一覧図の比較

 相続関係説明図法定相続情報一覧図の写し
相続人の住所の記載をして住所証明情報(住民票等)に代えられるか
被相続人の最後の住所が記載され、これが登記記録上の住所と同一であった場合の被相続人の同一性の確認の可否
相続放棄等で相続開始時に相続人でない者の記載の可否
作成人の署名又は記名押印の必要性
数次相続が生じている場合に1つにまとめて記載してよいか
相続放棄、相続欠格、廃除の記載の可否
被相続人の登記記録上の住所の併記の可否
何字削除何字加入等、いわゆる見え消しの方法による訂正の可否
原本還付の可否

相続登記の司法書士報酬平均

相続登記の司法書士報酬の平均はどのくらい

現在、司法書士の報酬に基準というものがありません。司法書士報酬の具体的な額については、司法書士と依頼者との間で契約するということになっております。

実務上は、依頼者側か司法書士が相続登記の対象不動産の固定資産税評価額証明書(又は固定資産税評価額通知書)を取得した後、司法書士が「うちの相続登記にかかる報酬はこれぐらいです」と見積書を提示し、それに依頼者が納得すれば契約は成立ということになっているのではないでしょうか。

もっとも、依頼者としては、司法書士から提示された見積りが果たして妥当な金額なのかどうか、司法書士実務に精通している又は普段から司法書士とお付き合いされている方以外は判定するのは難しいものと思われます。

そこで、司法書士会連合会は、数年に一度の割合で、相当数の司法書士会員から司法書士報酬全般(相続登記に限られません)に関し、無記名でアンケートを行い、依頼者の司法書士選びの参考に資しております。

今回は、平成30年1月実施されました。全国の司法書士会員から抽出した4,484名の司法書士に無記名による郵送解答を依頼し、うち、1,098名の司法書士が有効回答したアンケートの結果が以下のとおりとなっております。下記の金額が絶対のものではありませんが、司法書士選びの参考になることは間違いないので、相続登記を司法書士に依頼される場合には活用して頂ければと思います。

相続を原因とする所有権移転登記の司法書士報酬平均

低額者10%の平均全体の平均値高額者10%の平均
北海道地区28,320円60,983円97,843円
東北地区35,457円60,667円99,733円
関東地区39,212円65,800円103,350円
中部地区37,949円63,470円116,580円
近畿地区45,842円78,326円118,734円
中国地区37,037円65,670円111,096円
四国地区40,683円65,578円99,947円
九州地区38,021円62,281円96,892円

アンケート表の地区区分

北海道地区北海道
東北地区宮城県 福島県 山形県 岩手県 秋田県 青森県
関東地区東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨木県 栃木県 群馬県 静岡県 山梨県 長野県 新潟県
中部地区愛知県 三重県 岐阜県 福井県 石川県 富山県
近畿地区大阪府 京都府 兵庫県 奈良県 滋賀県 和歌山県
中国地区広島県 山口県 岡山県 鳥取県 島根県
四国地区香川県 徳島県 高知県 愛媛県
九州地区福岡県 佐賀県 長崎県 大分県 熊本県 鹿児島県 宮崎県 沖縄県

上記の報酬に関する注意点

相続を原因とする所有権移転登記の報酬は、相続人の数や不動産の個数等により左右されます。相続人の数が増えたり、不動産の個数が増加した場合には上記の報酬から加算される可能性が高いと思ったほうが良いかもしれません。

なお、報酬のほかに、登録免許税や戸籍謄本等の実費は別途かかります(自分で相続登記を申請する場合でもかかる費用)ので、合計金額を間違えないように注意しましょう。

上記の表は、以下の表、日本司法書士会連合会HP「司法書士の報酬・【司法書士の報酬と報酬アンケートについての詳しい説明はこちら(PDF)】」を引用

http://www.shiho-shoshi.or.jp/consulting/remuneration.html
(アクセス:2018年10月19日)
http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/ea979f4293415de083eae4a9de3ce36f1.pdf
(アクセス:2018年10月19日)

http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf
(アクセス:2018年10月19日)

相続登記の申請書のつづり順

相続を原因とする所有権移転登記の申請書のつづり順について説明致します。

つづり順については特に法定されている訳ではありませんので、「こうしなければならない」というものはないです。

もっとも、誰が見てもわかりやすい方式がよろしいかと思いますので、以下、その中で1つの例をご紹介させていただきます。

相続登記申請書のつづり順(法定相続情報一覧図の写しを添付しない場合)

相続を原因とする所有権移転登記申請書
印紙台紙
相続関係説明図
遺産分割協議書写し(原本還付書面)
印鑑証明書コピー(原本還付書面)
住民票写し(原本還付書面)
戸籍の附票又は住民票の除票写し(原本還付書面)
固定資産税評価証明書

➀から➁までのつづり目には契印(割印)が必要です。また、原本還付※できる書面を原本還付するのであれば、➃から➆までのつづり目にも契印(割印)が必要です。

※【原本還付とは】

せっかく苦労して役所で集めた住民票、印鑑証明書、戸籍の附票や住民票の除票、苦労して作った遺産分割協議書等、その申請のためだけに使用する訳ではないのに、これらの書面の原本を全て法務局に提出しなければならないとなると、申請人は再度書類を取り直したりしなければならず、時間的にも経済的にも負担となってしまいます。そこで、便宜上、法務局が原本と原本に相違ない書面(コピー)の内容が同じであることが確認できれば、不動産登記完了時に原本を返却してもらえる制度、それが原本還付です。

なお、原本還付の手続きは、登記申請書提出時にしなければなりません。よって、後から「必要だ。」と思って、登記完了後に原本還付の手続きを行おうと思ってもすることはできません(昭和36.1.20第168号)。

また、不動産登記申請の場合、商業登記申請時と異なり、不動産登記申請の際に原本還付書面を返却してもらうことはできない点を注意しましょう。実務上は不動産登記完了時の返却となってしまいます。

相続登記の司法書士報酬は本当に20万円もするのか?

1 お客様の勘違いの可能性

司法書士はお客様から「報酬が多いのではない?」かとよく勘違いをされます。。

以下の見積書の請求金額を見ると20万円を超えております。

「なんだよ、20万円も取られるのかよ!!」

「いや、違います(汗)報酬は、5万円です。」

見積書、請求書、領収書をお客様に提示して、よく勘違いされるのは、見積書等の合計金額(請求金額)を全て司法書士の報酬と勘違いされてしまうことです。

「実費分なんてそんなかからないだろう。」と思っているとそうでない場合もあります。登録免許税が15万円という事例は、固定資産税評価額が3,750万円であった場合の金額です。

固定資産税評価額が3,750万円は、結構な金額なので、よくある数字ではないですが、可能性としては当然あり得る数字です。

ということは、皆様がご自身で申請をする場合、対象不動産の固定資産税評価額が3,750万円であった場合は、登録免許税15万円は負担をしなければならないということを意味します(ちなみに、固定資産税評価額が1,000万円の場合は、登録免許税は4万円です。これはよくある数字かもしれません。)

見積書の右側の「登録免許税等」の欄は基本的に実費を記載します。この右側に記載する中で最も金額が大きくなるのが大抵「登録免許税」です

要するに、登録免許税は登記申請の際に納めなければいけない実費なので、司法書士の懐に入るものではないということです

2 相続登記の司法書士報酬の相場から考えた20万円の妥当性~相続登記の司法書士の報酬の相場って一体いくらなの?

「いや、いや、見積書の報酬額にちゃんと20万円って書いてたよ」という反論をお客様から受けるかもしれません。

司法書士の報酬は現在、自由化されており、どの司法書士に依頼しても同じ金額になっている訳ではありません。

そうすると、相場を知りたくなるものです。「ある程度調べれば相続登記の申請はできそうだけど、今ちょっと時間がないから、司法書士に依頼をしたいなぁ。でも、いくらかかるんだろ」と思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

答えは、2018年(平成30年)1月に日本司法書士会連合会が実施した「報酬アンケート結果一覧」にあります。

こちらのアンケート中、「第1 所有権移転相続登記ー4」の欄をご覧になって頂くと、傾向としては、北海道・東北の司法書士は安く、近畿・四国・中部・関東は高いことがわかります(なお、本アンケートに回答していない司法書士も沢山おりますので、このアンケートが絶対的なものであるとは言い切れないことを予め申し上げておきます。)

本題に入りますが、平均的な金額としては、6万円、7万円代(6万円前後~8万円弱)が多いということがわかります。実際に実務に就いている私の感覚からしても共感できるような金額です(もっとも報酬は司法書士の自由なので、上記金額より高い報酬を取る司法書士も当然存在はしております)。

ただし、6万円、7万円台を相続登記の司法書士報酬のベースにしている司法書士でも、不動産の個数が沢山あるとか、対象不動産が点在しており、複数の法務局の管轄に存在しているとか、相続登記の申請人が異常に多いとか、相続人の中に認知症等、意思能力のない方が存在しているとか、相続人が海外に在住しているとか、お亡くなりになった人も相続人も外国人で相続人が海外に在住しているとか、このように何か特殊な事情が存在する場合には、6万円~7万円で済まず、プラスアルファの金額が加算されてしまう可能性があります

以上のことを踏まえると、本当に司法書士が相続登記の報酬だけで20万とか30万を取っているとしたら、依頼者の方の相続財産がとてつもなく多いか、上記のように何らかの特殊事情が介在していなければ、正直申し上げて私個人の感覚からすれば「?」と言わざるを得ません。

もっとも、何度も申し上げますが、報酬の設定は各自の自由なので、私がその司法書士に「報酬はこうあるべき」と押し付けることはできないことは論を待ちません。

もし、相続登記を司法書士に依頼される場合には、上記の情報を踏まえて、ご判断いただければ幸いです。

【2019】自分で相続登記をやる方のための完全ガイド最新版

本サイトは、自分で相続登記を申請する方のための完全ガイドです。自分で相続登記をやる際に実際にかかる費用、申請書の作成方法、遺産分割協議書の作成方法、戸籍の収集方法等、法定相続人とは何か、相続放棄の方法、遺言に基づく登記(遺贈)、数次相続登記、相続分の譲渡等、現役の司法書士監修のもとすべての情報を網羅ししたサイトです。司法書士は登記の専門家であり、法務局や登録司法書士会等から最新の情報が手に入ります。これら最新の情報を惜しげもなく提供することができること、また内容の正確性は登記の専門家である司法書士だからできることです。申請書の作成は、細かなルールがあるので、それに則ってやらないと、補正といって、申請した管轄の法務局まで行って登記官の面前で補正(修正)をしなければなりません。ですから、簡単だと思って甘くみて申請してみると、後から、補正となってしまいますので、本サイトをご覧になって頂き、しっかりと要所を押さえましょう!

 

※本サイトに登場する当事者の氏名、住所及び司法書士Xの住所並びに不動産の表示は全て架空のものとなりますので、予めご了承下さい。

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