相続登記申請書作成時の絶対に押さえるべきポイント10

相続登記申請書作成時に押さえるべきポイント10

1 登記の目的

「登記の目的」とは、登記内容のタイトルです。登記すべき権利の種類(例えば、所有権)と登記の種類(例えば、移転)の組み合わせからなります。

相続を原因とする所有権移転に一部移転はありません。

たとえ、相続の対象となる所有権に、抵当権等の第三者の権利が登記された持分とそうでない持分がある場合でも、相続を原因とする所有権移転登記はそれぞれ分けて登記申請してはいけないことになっております(平成11年7月14日第1414号参照)。

仮にこれを許すと、亡くなった方と相続人の共有状態を公示することになり、実体上の権利変動過程を如実に公示するという登記制度の趣旨に反してしまいます。

よって、相続を原因とする所有権移転登記の登記の目的は、「所有権移転」か「何某持分全部移転」のいずれかになります。

なお、この「所有権移転」なのか「持分全部移転」なのかは、相続の対象となる権利が所有権なのか、持分権なのかで変わりますが、これは通常、登記簿を見れば分かります。

例えば、Aさんが亡くなった方の権利が、例えば、持分2分の1であれば、登記の目的は「所有権移転」ではなく、「A持分全部移転」となります。

インターネットや書籍に記載されているモデル書式が「所有権移転」となっていることから、移転する権利が「持分権」なのに、真似をして「所有権移転」にしてしまう方もいらっしゃるかと思います。そうすると、登記申請後、(「申請書を修正しに法務局まで来て下さいと)法務局から電話がかかってきてしまう可能性がありますので、十分に注意しましょう。

具体例

相続を原因とする所有権に関する移転登記の登記の目的の具体的な記載方法は以下のとおりです。

◎登記の目的 所有権移転

所有権全体が移転した場合の記載方法です。

◎登記の目的 司法太郎持分全部移転

共有者の持分権が移転した場合の記載方法です。「司法太郎」の部分はお亡くなりになられた方の氏名を記載します。

2 登記原因

登記原因とは、原因である法律行為、法律事実を指します。

また、その日付も記載しなければいけませんが、登記原因が効力を生じた日となります。

(1)一般的な登記原因

相続を原因とする所有権移転登記は、死亡により権利変動が起こるため、原因は、「相続」(一部例外有り)で、効力発生日は不動産をお持ちの方がお亡くなりになられた日です(遺言書が存在する場合を除く)。

具体例

相続を原因とする所有権に関する移転登記の登記原因の具体的な記載方法は以下のとおりです。

◎登記原因 平成30年3月25日相続

一般的な登記原因の記載です。当然例外もありますが、大方こちらに該当するのではないかと思われます。

◎例外的な登記原因 ➀ 推定年月日死亡→推定年月日相続

戸籍の死亡日をご覧になって頂いて、「推定年月日死亡」と記載されている場合、登記原因は「推定年月日相続」となります。

◎例外的な登記原因 ➁ 平成年月日不詳相続

戸籍の身分事項欄に「平成年月日時及び場所不詳死亡・平成何年何月何日付許可を得て同月何日除籍」とある場合には、登記原因及びその日付を「平成年月日不詳相続」として相続の登記を申請することができます(登記研究330号・77頁参照)。

◎例外的な登記原因 ➂ 平成30年10月1日から10月8日の間相続

被相続人の死亡日時が判明しないため、戸籍上、例えば「平成30年10月1日から10月8日の間に死亡」と記載されている場合の当該被相続人の相続登記の登記原因としては「平成30年10月1日から10月8日の間相続」としてよいことになっております(登記研究337号・70頁参照)。

3 登記申請人

登記を申請する人は誰かという問題です。

(1)登記申請人はだれがなる?

相続を原因とする所有権移転登記は、亡くなった方から不動産を譲り受ける人のみが登記申請人となります。

よって、法律上、相続人となる資格がある方でも、相続放棄により、はじめから相続人とならなかったものとみなされたり(民法939条)、遺産分割協議により、(別の相続人が譲り受け、自分は)不動産を譲り受けないことになったり、相続分の譲渡により、別の相続人や第三者に相続人の地位が譲渡されたり(民法905条1項)、特別受益により、相続分を受けられず、不動産を所有することにならない場合には、相続を原因とする所有権移転登記の登記申請人とはなりません。

登記申請人にならない場合は、その方は、住民票の提出が不要となります(遺産分割協議をする場合は、印鑑証明書は必要)。

(2) 氏名及び住所の記載

今回の申請で相続登記の名義人となる方(土地建物を承継する方)の氏名と住所を記載します。

➀ 氏名

登記される字体に関してですが、正字でなされます(平成6年11月6日付民二第7005号本職通達)。したがって、相続人の戸籍や住民票通りの文字を記載しても、その戸籍や住民票の字が正字ではなく、誤字等であれば正字に引き直される場合があります。

その場合は、法務局から事前に電話がかかってくることが多いです。

なお、戸籍実務においては、俗字は俗字のままで記録することとされておりますので(平成6年11月16日付民二第7005号通達)、この点においては、登記実務と戸籍実務は乖離していると言えます。

また、登記実務においても、稀ですが、俗字等を正字に引き直すべきところ、法務局の調査係、登記官が見落としてしまい、そのまま俗字等で登記されてしまうことがあります。

➁ 住所

住民票の通り、正確に記載しましょう。

(3) 連絡先の電話番号

平日の日中連絡のつく電話番号を記載します。こちらを記載させる趣旨は、登記申請書や添付書類に不備や疑義があった場合、法務局から申請人に連絡が取れるようにするためです。

平日の日中、自宅以外で働いている方は、固定電話に出ることは難しいでしょうから、携帯電話の番号にしておくのが無難です。

少しでも不備があれば、電話がかかってきますので、万が一に備え、登記申請後、登記が完了するまでの間、出先でも法務局からの補正の指摘に対応できるように、申請書の控えや添付書類の控えを携帯しておくと良いかもしれません(「申請書の〇〇が間違ってます。」と出先でいきなり言われても、控えがないと電話に出た際に確認できないでしょうし、また、「戸籍が不足してます」との指摘があった場合、どこからどこまでの分が不足しているのか、その場でメモを取っただけではダイレクトに理解出来ないでしょうから。)(その前提として、提出する申請書のコピー、提出する戸籍等一切の添付書類のコピーを事前にとっておくことが肝要です。)

なお、申請書及び添付書類の写しを持ち出した場合の紛失にはくれぐれもご注意下さい(相続を原因とする所有権移転登記の申請書及び添付書類は個人情報がちりばめられておりますので)。

落とし物をよくされる方は、法務局からの電話に対し、その場では、メモを取るだけにして、自宅に帰った後、補正の指摘があった箇所を確認し、理解出来なければ、法務局に電話をするという流れにしたほうが良いかもしれません。

4 添付書類

相続登記以外の登記申請時でも同様ですが、単に登記申請書を提出しただけでは駄目で、事実関係を証する添付書類の提出が必要となります。

(1) 登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、登記の原因となる事実又は法律行為の存在を証明する情報です。

相続を原因とする所有権移転登記の登記原因証明情報は何かというと、「戸籍全般」です。具体的には、亡くなられた方の戸籍全部事項証明書、除籍謄本、改製原戸籍等で出生から死亡に至るまでの分と相続人の戸籍全部事項証明書です。

詳細については、相続登記の添付書類・必要書類をご覧ください。

5 登記完了後の書類の返却方法について

「送付の方法により登記識別情報通知書及び原本還付書類の交付を希望する」と記載し、その下に「送付先の住所 申請人の住所」と記載した上、返信用封筒としてレターパックプラス(宛名は申請人の氏名及び住所をしっかりと記載)を添付して申請すれば、わざわざ法務局に書類を取りに行く必要がありません(なお、登記完了後の登記簿謄本も別途郵送又はオンラインで取得することが可能です)。

登記完了後、法務局から登記識別情報と原本還付書類が申請人の住所に戻ってきます(ただし、当然に申請人の住所に戻ってくるわけではなく、上述の記載かつ返信用のレターパックプラスを添付しなければ法務局に取りにいく羽目になりますので十分にご注意を)。

6 申請年月日

法務局に直接持参して申請をする場合は、実際に提出する日を申請年月日とします。

郵送で申請をする場合は、発送日を申請年月日として記載して問題ありません。

7 管轄法務局

相続の対象不動産の所在地を管轄する法務局に不動産登記申請書及び添付書類を提出します。申請書を提出する法務局は法務局であればどこでも良いわけではありません。不動産登記も管轄が存在します。

管轄を間違えて申請をしてしまうと,いったん申請を取り下げて正しい管轄の法務局に申請をしない限り訂正の方法はありません。

管轄違いは却下事由の一つ(不動産登記法25条1号)で、裁判所に訴えを提起する場合に提出する訴状と異なり、法務局が正しい管轄に移してくれるような移送の制度はございませんので十分ご注意ください。

管轄の調べ方としては、法務局の管轄のご案内をご覧ください。

具体的には、法務局のホームページの「管轄のご案内」をご覧いただくと、不動産登記管轄」がありますので、そちらを見て頂ければ、今回申請する申請書の対象不動産の管轄がわかります。それにより、どこの法務局に不動産登記申請書及び添付書類を提出すれば良いのかが判明するでしょう。

なお、不動産登記申請書及び添付書類の提出方法について触れておきますが、郵送で申請する場合は、調べた法務局を宛先にしてレターパックプラス又は簡易書留で返信用のレターパックプラス又は簡易書留を同封して送ることになります。

一方、法務局まで実際に出向いて申請をする場合は、場所を入念に調べた上で行くことをお勧めします。全国どこの法務局も大体同じですが、最寄りの駅から遠い場所に存在します。駅から近いのは稀と言っても過言ではないかもしれません。

「法務局の近くに路線バスがあまり走っていない、走っていても極端に本数が少ない、タクシーがあまり付近を通らない」ということが「法務局のあるある」ですので、公共交通機関を使用して行く方は十分に注意しましょう。

また、お車で行く方も都市部の法務局は法務局内の駐車場の台数があまりない場所もあり、駐車場が満車の場合、駐車場が空くまで待たなければいけないということもありますので、都市部の法務局にお車で行かれる方は法務局の近くにコインパーキング等が存在しないかも事前に調べておくとよいでしょう。

さらに、法務局の取扱い時間にも注意しましょう。

午前8時30分から午後5時15分となっております。間違えやすいのが午後5時で終わる訳ではないということです。17時15分が終了時間となっておりますので、その点も一応、頭に入れておきましょう。

8 課税価格

課税価格は登録免許税の算定の基礎となるものです。

(1) 課税価格の記載方法

課税価格は何を見ればわかるいうと固定資産税評価証明書を見るのが一番良いです。こちらの取得方法は下記で詳述しますが、東京都内であれば都税事務所、それ以外だと役所の資産税課(市町村により名称が異なります)、出張所等、固定資産税評価証明書発行を担当している部署で取得が可能です。1個の土地・建物の発行につき、200円から400円程度です(市町村により異なります。)。

なお、固定資産税(土地・家屋)納税通知書に添付または同封している「課税明細書」の「当該年度価格」等を見ても課税価格はわかる場合もあります。その場合には代用するやり方もありますが、公共用道路など固定資産税が非課税の土地等については、課税明細書に記載がされないことから、一般的には固定資産税評価証明書を取得して頂く方法が間違いがないものと思われます(なお「登記申請時には課税明細書がご利用頂けます」旨のアナウンスをしている市役所も存在しております)。

不動産登記申請書に記載する課税価格の欄に固定資産税評価額の金額を記載することになりますが、1円単位で記載するのではなく、1,000円未満を切り捨てます。

具体例

不動産登記申請書上に記載する課税価格の記載方法は以下のとおりです。

◎不動産の価格が金32,314,678円だった場合
➡課税価格 金3,231万4,000円

固定資産税評価額証明書に記載されている不動産の価格が1円単位で載っていてもそれをそのまま記載するのではありません。1,000円未満はバッサリ切り捨てます。

(2) 固定資産税評価額証明書の取得方法

固定資産税評価証明書の取得についてですが、固定資産税の納税義務者の相続人であれば、取得することができます。この取得方法については2通りあります。

➀ 通常の取得方法(有料)

市町村により、固定資産税評価証明書を取り扱っている役所の部署名は異なります(例)課税課、都税事務所、市税事務所、税務会計課等)ので、取得する前に事前にインターネット等で調べておくとよいでしょう。

取得の方法は、窓口でも郵送でも取得することは可能ですが、固定資産税評価証明書は登記簿謄本と異なり、誰でも取得できる訳ではないので注意が必要です。

もっとも、本サイトをご覧になられている方は不動産所有者の相続人であると予想されますので、不動産所有者の相続人であれば、取得することは可能です。

不動産所有者の相続人が取得する際、納税義務者との相続関係が確認できる戸籍謄本等の写しの添付が必要になりますので、事前に取得しておきましょう。

手数料は、市町村により異なりますが、おおよそ200円~400円程度です。

➁ 例外的な取得方法(固定資産評価額通知書)(無料)

固定資産税評価証明書の代用手段として地方税法第422条の3による通知書(固定資産税評価額通知書)というものがあります。こちらも登録免許税算定の基礎となります。こちらは本来的に固定資産を取り扱う市町村長から法務局に通知するものなので、使途は限定され、所有権移転等の登記申請のためにだけに使用できます。取得費用は無料です。

取得の方法としては、法務局に備え付けてあるか、なければ固定資産税評価証明書を取り扱っている役所のHPをご覧になっていただき「地方税法第422条の3の固定資産評価額通知交付申請書等(役所により申請書のタイトルが異なります)の書式をダウンロードして不動産の表示等必要事項を記入し、必要書類を添付して申請をして取得します

司法書士の場合、見積書の作成等のため、こちらの方法を多用しますが、当事者本人の場合は、少し考えものです。手数料が節約できるというメリットは良いとして、取得までの時間と手間がかかるデメリットが存在する場合があるからです。

なぜならば、固定資産税評価証明書を取り扱っている役所から申請書、身分証明書、戸籍等だけでいきなり固定資産税評価通知書をもらえる市町村ばかりではなく、法務局をいったんかませないともらえない市町村のほうが多いからです。その場合には、

➀いったん法務局に行き、又は郵送で返信用封筒をつけて固定資産評価額通知交付申請書に登記官の押印をもらう。

➁そのあとに固定資産税評価証明書の発行を取り扱っている役所に行き、ないしは郵送で返信用封筒をつけて固定資産税評価額通知書をもらう。

というように、固定資産税評価通知1つ取るために「登記申請の前に法務局に行く」ないしは「登記申請の前に法務局に郵送する」という余計な作業が1つ増えることになる場合があるのです。

よって、すぐにもらえる市町村であれば利用する手はあると思いますが、そうでない場合、「時間が沢山余っている。」「200円でも節約できるならばそれでもやりたい」という方以外の方は、通常の手数料を払って固定資産税評価証明書を取得するやり方のほうが直截的でよろしいのではないかと思います。

【参考】地方税法第422条の3

(土地又は家屋の基準年度の価格又は比準価格の登記所への通知)
第422条の3 市町村長は、第410条第1項、第417条、第419条第2項又は第435条第2項の規定によつて、土地及び家屋の基準年度の価格又は比準価格を決定し、又は修正した場合においては、その基準年度の価格又は比準価格を、遅滞なく、当該決定又は修正に係る土地又は家屋の所在地を管轄する登記所に通知しなければならない。

 

9 登録免許税

相続登記は無料ではありません(例外あり。下記(2)参照)。国税として一定の金額がかかります。納付方法は印紙を貼り付けて納付する方法が一般的です。

(1) 税率

相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税は課税価格の0.4%です。

もっとも、課税価格の0.4%を1円単位で記載する訳ではなく、100円未満を切り捨てます。

具体例

不動産登記申請書上に記載する登録免許税の記載方法は以下のとおりです。

◎課税価格の0.4%が金129,256円だった場合
➡登録免許税 金129,200円

課税価格に1,000分の4(0.4%)を乗じた金額をそのまま記載するのではありません。100円未満はバッサリ切り捨てます。なお、課税価格は1,000円未満切り捨てですが、登録免許税は100円未満切り捨てで1桁違いますので課税価格と同様にしないように注意しましょう。

(2) 免税となる例外

相続により土地の所有権を取得した者が当該土地の所有権の移転登記を受けないで死亡し、その者の相続人等が平成30年4月1日から平成33年3月31日までの間に、その死亡した者を登記名義人とするために受ける当該移転登記に対する登録免許税が免税とされることになりました(租税特別措置法第84条の2の3)。

数次相続といって、相続登記をしないうちにさらに相続が開始したような場合で、死亡した者を登記名義人とするために受ける所有権移転登記の登録免許税が上記の期間免税とされることになりました。

本サイトをご覧になられている方で数次相続に該当するような場合のみ気にされればよい話です。数次相続が発生していない方は特に気に留める必要はありません。

10 不動産の表示

不動産登記簿謄本通り、記載をすればよいです。土地であれば、所在、地番、地目、地積。建物であれば、所在、家屋番号、種類、構造、床面積です。建物に附属建物がある場合は漏れなく記載します。なお、区分建物の場合は記載が特殊になるので以下を参照ください。

(1) 土地の場合の具体例

所在 上尾市〇〇二丁目

地番 8番32

地目 畑

地積 450㎡

此の不動産の価格 金〇〇円

(2) 建物の場合の具体例(附属建物なしの場合)

所在   立川市〇〇二丁目  5番地32

家屋番号 5番32

種類   居宅

構造   木造スレート葺2階建

床面積  1階 47.37㎡

2階 47.37㎡

此の不動産の価格 金〇〇円

(3) 建物の場合の具体例(附属建物ありの場合)

主である建物

所在   立川市〇〇二丁目  5番地32

家屋番号 5番32

種類   居宅

構造   木造スレート葺2階建

床面積  1階 47.37㎡

2階 47.37㎡

符号1の附属建物

種類    物置

構造    木造スレート葺平家建

床面積   3.20㎡
此の不動産の価格 金〇〇円

(4) 敷地権付区分建物の場合の具体例

一棟の建物の表示

所在 さいたま市〇〇三丁目2278番地1

建物の名称 〇〇

専有部分の建物の表示

家屋番号  〇〇三丁目2278番1の203

建物の名称 203

種類    居宅

構造    鉄筋コンクリート造1階建

床面積   2階部分 65.66㎡

此の不動産の価格 金〇〇円

敷地権の表示

符号     1

所在及び地番 さいたま市〇〇三丁目2278番1

地目     宅地

地積     4123.32㎡

敷地権の種類 所有権

敷地権の割合 802321分の7032

此の不動産の価格 金〇〇円

(5) 敷地権なし区分建物の場合の具体例(土地は賃借権等の制限物権のため、相続物件が建物のみの場合)

一棟の建物の表示

所   在    世田谷区〇〇

構   造    鉄筋コンクリート造陸屋根4階建

床 面 積     1階 〇〇.〇〇㎡

2階 〇〇.〇〇㎡

3階 〇〇.〇〇㎡

4階 〇〇.〇〇㎡

 

専有部分の建物の表示

家屋番号    〇〇一丁目〇番〇

建物の名称  〇〇〇

種   類    居宅

構   造    鉄筋コンクリート造1階建

床 面 積    3階部分 〇〇.〇〇㎡

此の不動産の価格 金〇〇円

 

ページトップ

Follow me!